O crédito mais caro e seletivo está mudando o ritmo de crescimento das incorporadoras no Brasil. Com financiamento menos abundante, empresas que expandem de forma acelerada enfrentam maior exposição a riscos financeiros. Projeções do mercado de financiamento habitacional divulgadas pela ABECIP indicam que o acesso ao crédito pode se recompor gradualmente até 2026, especialmente para a classe média, mas sob critérios mais rigorosos de concessão e avaliação de risco.
Especialista aponta mudança estrutural de gestão
Segundo Luciano Mestrich Motta, CEO da Monitori, o novo ciclo do setor exige revisão dos modelos de expansão. Economista formado pela Universidade Presbiteriana Mackenzie, com mais de duas décadas de atuação em finanças e mercado imobiliário, iniciou a carreira em consultoria e auditoria na Arthur Andersen e na Deloitte, foi CEO da Mover Participações e CFO de um family office com mais de R$ 4 bilhões em ativos. Desde 2024, é sócio da Monitori, onde conduz a estratégia da companhia com foco em governança e inovação.
Para o executivo, o crescimento dissociado de controle financeiro e operacional passou a representar um risco estrutural. “Em um ambiente de capital mais seletivo, expandir sem governança, dados consistentes e monitoramento contínuo aumenta a probabilidade de concentração de perdas e deterioração de margens”, afirma.
Renegociações e pressão sobre resultados
O aumento das renegociações no setor indica elevação do estresse financeiro em parte das incorporadoras. Levantamento divulgado pela Broadcast aponta crescimento expressivo das renegociações corporativas no segmento imobiliário em 2025, movimento associado ao encarecimento do crédito e à redução de liquidez para financiamento de projetos.
Na avaliação de Mestrich, o avanço das renegociações reflete falhas na gestão de risco e no planejamento de capital. “Estruturas de crescimento baseadas em alavancagem elevada e projeções de demanda otimistas se tornam mais vulneráveis quando o ciclo financeiro se altera”, diz. Segundo ele, o monitoramento contínuo de indicadores operacionais e financeiros tornou-se um fator central para a sustentabilidade dos projetos.
Mercado de capitais ganha relevância no financiamento
O mercado de capitais tem ampliado sua participação no financiamento imobiliário. Dados setoriais compilados pela Autimob indicam que o setor movimentou R$ 697 bilhões nesse ambiente em 2025, com projeção de crescimento em 2026. A ampliação desse canal de funding, porém, ocorre sob maior rigor na avaliação de risco e transparência das empresas emissoras.
Para Mestrich, a diversificação das fontes de financiamento não reduz a necessidade de disciplina operacional. “O acesso ao mercado de capitais exige padrões mais elevados de governança, previsibilidade de resultados e qualidade da informação financeira”, afirma.
Governança como fator de diferenciação competitiva
O executivo avalia que o novo ambiente financeiro acelera a diferenciação entre empresas com estruturas de controle consolidadas e aquelas com modelos de expansão mais vulneráveis. “O crescimento sustentável passa a depender da capacidade de integrar governança, dados e gestão de risco ao processo decisório”, declara.
Na visão de Mestrich, o setor entra em uma fase de seleção mais rigorosa entre projetos e empresas. “O capital continua disponível, mas direcionado a incorporadoras que demonstram disciplina financeira, transparência e capacidade de monitoramento contínuo do negócio”, conclui.
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