O mercado de aluguel por temporada passa por uma fase de reorganização no Brasil. Após anos de crescimento impulsionado por plataformas digitais e pelo interesse de pequenos investidores, o segmento começou a enfrentar novas exigências legais, mudanças tributárias e discussões sobre os impactos desse modelo nas cidades. Em resposta, incorporadoras têm ampliado a oferta de empreendimentos desenvolvidos especificamente para a locação de curta permanência.
A tendência ganhou força à medida que surgiram regras que limitaram ou condicionaram esse tipo de atividade em edifícios residenciais tradicionais. Uma das decisões mais relevantes veio do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que reconheceu a possibilidade de condomínios exigirem autorização em assembleia para a realização de locações por períodos curtos.
A medida gerou incerteza entre proprietários que compraram imóveis com foco nesse mercado. Muitos investidores passaram a avaliar alternativas que oferecessem maior previsibilidade para a exploração dos apartamentos.
Ao mesmo tempo, o setor também foi impactado por outras mudanças. Em São Paulo, a Airbnb anunciou a retirada de anúncios de imóveis classificados como Habitação de Interesse Social (HIS), após discussões envolvendo o uso dessas unidades para fins de investimento. O tema ganhou visibilidade durante uma Comissão Parlamentar de Inquérito realizada na Câmara Municipal da capital paulista.
Outro fator que alterou a dinâmica do mercado foi a tributação dos rendimentos obtidos com locações de curta temporada. A mudança reduziu uma diferença existente entre esse modelo e os contratos voltados à moradia tradicional.
No varejo, a equipe é composta pelo presidente-executivo da Via Varejo, além de Michael Klein, que preside o Conselho de Administração da empresa. Somam-se ao grupo Alberto Guth, representante da Angra Partners, e Renato Carvalho, que atua como sócio da Laplace.
Setor busca maior estabilidade
Para Rodrigo Werneck, estrategista-chefe da Cupola, ecossistema de estratégias de gestão imobiliária, o momento atual representa uma acomodação natural após um período de forte expansão.
“O capitalismo tem a característica de tencionar ao máximo a relação com as leis e depois recuar para uma estabilidade”, analisa.
Segundo ele, o mercado passa por um processo de amadurecimento, no qual investidores e empresas ajustam suas estratégias às novas regras. Nesse contexto, projetos concebidos desde o início para receber hóspedes de curta permanência tendem a ganhar relevância.
Werneck também observa uma mudança no perfil dos investimentos surgidos após a pandemia. Com a desaceleração do setor hoteleiro naquele período, muitos compradores passaram a enxergar nos apartamentos compactos uma oportunidade de geração de renda.
Esse movimento abriu espaço para o desenvolvimento de produtos imobiliários voltados especificamente para esse público.
Estrutura inspirada na hotelaria
Entre os exemplos está o empreendimento Raro, desenvolvido pela NF Empreendimentos em Itajaí, Santa Catarina. O projeto foi planejado para atender proprietários interessados em disponibilizar suas unidades para locações temporárias.
Segundo André Pereira, diretor da empresa, a proposta é combinar características de residenciais e hotéis.
“Caberá aos condôminos decidirem, por exemplo, se consideram vantajoso manter o bar da piscina funcionando 24 horas por dia durante o ano todo e serviços de camareira e massagista”, exemplifica.
Para Pereira, existe uma demanda crescente por hospedagens em apartamentos, inclusive entre consumidores que tradicionalmente utilizavam hotéis.
“As pessoas acabam aproveitando a funcionalidade de ter uma cozinha individualizada”, diz.
Ele afirma ainda que imóveis compactos vêm ganhando espaço mesmo no segmento de alto padrão.
“Muitas vezes a pessoa viaja sozinha ou em casal e não precisa de um imóvel com metragem elevada para se sentir confortável”, diz.
Além dos serviços oferecidos, esses empreendimentos atraem investidores por eliminarem a possibilidade de futuras restrições internas à atividade, já que todos os proprietários adquirem as unidades com objetivos semelhantes.
Investidores priorizam regiões com alta demanda
A especialista em neurociências Carla Tümmler está entre os investidores que migraram para esse modelo. Ela afirma que ela e o marido passaram a concentrar parte dos investimentos em imóveis projetados para locação por temporada.
“Uma das vantagens é que o imóvel já vem pronto para esta finalidade, não é necessário se preocupar com a decoração nem mesmo com a administração depois”, explica.
A escolha dos empreendimentos, segundo ela, leva em consideração a capacidade de atrair hóspedes durante todo o ano.
“Em São Paulo, a gente optou pelas áreas do Campo Belo, perto de um centro empresarial importante, e da Vila Mariana, onde existem muitos hospitais e universidades”, afirma.
A proximidade de estações de metrô também influencia a decisão na capital paulista.
O casal mantém ainda imóveis voltados ao turismo no litoral catarinense. Em todos os casos, a estratégia foi investir em apartamentos compactos, considerados mais adequados ao perfil predominante dos usuários.
“A gente buscou o aconselhamento de corretores para chegar ao perfil ideal de imóveis”, diz.
Carla afirma compreender as preocupações de condomínios essencialmente residenciais diante da circulação frequente de hóspedes.
“São características diferentes de prédio mesmo, onde moro, aqui em São Paulo também, é um imóvel com característica mais residencial”, analisa.
Debate segue entre moradia e atividade econômica
Para Carla Comarella, diretora de Políticas Públicas do Airbnb no Brasil, a atividade ainda está associada principalmente à geração complementar de renda para famílias.
“a maioria dos anfitriões no Airbnb são pessoas comuns que compartilham um único espaço para complementar renda”.
Ela acrescenta que “Estamos falando, principalmente, de uso pontual de imóveis já disponíveis no estoque habitacional e geração de renda extra para famílias brasileiras”.
Segundo a executiva, projetos destinados exclusivamente à locação por temporada decorrem de decisões de mercado e do cumprimento das regras urbanísticas estabelecidas em cada cidade.
Comarella avalia que a discussão envolve questões amplas relacionadas ao acesso à moradia e ao funcionamento do mercado imobiliário.
Ela considera o debate complexo, porque precisa “considerar diferentes fatores que impactam o mercado imobiliário e o acesso à moradia, como inflação, juros, oferta habitacional, crescimento populacional e políticas urbanas”.
Sobre a decisão do STJ, ela ressalta que o entendimento não representa uma proibição geral da atividade e destaca que a discussão continua aberta nos condomínios e no setor imobiliário brasileiro.
Fonte: Folha de São Paulo
Foto: https://www.magnific.com/br/fotos-premium/homem-de-negocio-novo-que-faz-o-custo-da-financa-da-calculadora-no-escritorio-domiciliario_2256805.htm